以史为鉴易倍策略，知板块兴替。
今天，我们开门见山，从2022~2025年厦门岛内各板块的土拍楼面价看未来各板块的房价走势。而近年的走势，对于厦门楼市而言，开始倒车了！
1、厦门2022~2025年岛内土拍汇总：
①、五缘湾土拍：
五缘湾：2022年3月，楼面价：4.36万/㎡，溢价率8.1%；
而2022年12月，楼面价4.77万/㎡，溢价率6.1%。
展开剩余85%另外两幅以底价或者溢价率0.2%成交，那一年，五缘湾新盘的均价仍在7万/㎡，二手房均价9万/㎡以上。
其中，最为特殊的是，2022年，湖里区限价为7.18万/㎡，出现了严重的一二手房倒挂。最终，不少楼盘捆绑2精装包和2个80万车位。
2022年，五缘湾供应了4幅地块，土拍溢价率不高，而新房却顶着限价热销，年度前5名均来自岛内。
2023年，五缘湾再推3幅地块。上半年，2幅地块均触发摇号，楼面价双双破5万/㎡，最终由2家央企拿走。
而到了11月份，五缘湾再次拍地易倍策略，溢价率为2.11%，楼面价4.62万/㎡。
这一年，岛内的价位逐步出现分化，不再全员无差别顶着限价外加车位装修包热销，而个别地段出现在了6.5万/㎡~6.9万/㎡之间。
所谓的“横久必D”。
随着新盘供应量、长期限价影响，五缘湾南北两区二手房的价位也出现了不同的走势。
2024年，五缘湾土拍直接底价成交。
从2022~2025年看，五缘湾的楼面价因起拍较高，总体起伏不大，除了3幅央企5万/㎡拿走之外，其余均在4.3~4.7万/㎡之间。
巧合的是，破5万/㎡的三幅，均为央企，而非本土房企。
②、湖边水库土拍：
2022年，湖边水库风生水起，有再造一座岛内新城的全新气势，接连供应3幅地块，是岛内除了五缘湾之外，土拍最多的板块。2022年湖边水库片区的整体楼面价4.2万/㎡左右。
这一年，湖边水库片区二手房7.1~7.9万/㎡左右。
2023年，随着土拍的新盘逐步入市，供应量增加，二手房价位开始逐步回落。
2024年，湖边水库的二手均价回到了4字头，趋近于当初的楼面价。
③、思明：
与湖里不同的是，思明湖滨壹里、湖滨四里的土拍出让均是一波三折，甚至壹里曾在楼市热门时期出现流拍现象。当然，并非地段原因，而是出让条件太过严苛。
2022年，思明的5幅地块溢价率为0.5%、11%、11.6%和15%（触发摇号），而触发摇号的几个项目开盘也非常迅速就售罄。尤其是岛西的项目，老思明的购买力和认可度仍然不容小觑，不少人一直声称厦门要东升西落，但是千万级别的豪宅购买力，却在楼市内用真金白银投票。
思明这几年出让的土拍，除了近期项目，大多已经售罄。
思明的落户群体为94万左右，落户比例接近88%，是厦门过去十年中落户门槛最高的区域，却也是人口落户转化率最高的区域。
从总的土拍节奏来说，思明的新盘，都是控制在一东一西分别出让，最大化避免同质化竞争，最大程度宏观给楼盘储备客群。
也恰是因为思明很多老牌的学区房溢价率高，导致整个厦门的均价居高不下，毕竟，曾经多个板块10万+的学区老破小，福建仅此一区。
让人惊讶的是，思明20~30年前老旧社区的成交量，远超其他5区。
后序：
所有楼盘、区域的性价比都需要通过参照物、对比来体现。
厦门的任何一个区域，价格对标体系已然形成，甚至无关岛内外，都会牵一发而动全身，任何一座新城的兴荣都将产生诸多连锁反应，几乎不可能有其他区域可以作壁上观。
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